Warum öffnen

May 20, 2023

DLC wurde 1991 von Adam Ifshin gegründet und als CEO des Unternehmens hat er DLC zu einem der landesweit führenden Eigentümer und Betreiber von Einzelhandelsimmobilien gemacht. Dank seiner Konzentration auf Open-Air-Einkaufszentren in der Nachbarschaft, die weit über Einkaufszentren und den Einzelhandel in Hauptstraßen hinaus florieren, erfreut sich DLC derzeit überragender Markterfolge. Um die großen Chancen von Open-Air-Einkaufszentren für Investoren und Einzelhändler gleichermaßen zusammenzufassen, hat DLC kürzlich „A Breath of Open Air“ veröffentlicht, ein Whitepaper, in dem dargelegt wird, warum Open-Air-Einkaufszentren derzeit der wohlhabende Liebling des Einzelhandels in den USA sind. (Sie können den Bericht hier kostenlos herunterladen.) Partner Insights sprach mit Ifshin darüber, warum alle CRE-Investoren und Einzelhändler den Einzelhandel in Einkaufszentren unter freiem Himmel genau unter die Lupe nehmen sollten.

Commercial Observer: Wie würden Sie die aktuelle finanzielle Lage der amerikanischen Open-Air-Einkaufszentren beschreiben?

Adam Ifshin: Sehr, sehr gesund. Die Auslastungsdaten deuten darauf hin, dass wir bei der Auslastung sowohl prozentual als auch einkommensmäßig auf oder nahe dem Allzeithoch sind. Zu Beginn der globalen Finanzkrise waren Einzelhandelsimmobilien deutlich überbaut. Es gab zu viele Geschäfte. Jetzt erleben wir seit 15 Jahren einen beschleunigten Rückgang bei der Neuentwicklung. Nach der Corona-Krise beendete der rasante Anstieg der Baukosten jegliche Facetten der Entwicklung neuer vorstädtischer kommerzieller Einzelhandelsflächen unter freiem Himmel. Das hat der Branche geholfen, gesund zu werden. Das Open-Air-Einkaufszentrum eignet sich besser für die E-Commerce-Abwicklung und die Belegungskosten könnten ein Drittel oder die Hälfte der Kosten regionaler Einkaufszentren betragen. Dazu trägt auch bei, dass die Vororte als Wohnort wieder beliebt sind und der Einzelhandel insgesamt gesund ist. Dies ist das dritte Jahr in Folge, in dem mehr neue Geschäfte eröffnet als geschlossen werden.

Erzählen Sie uns von DLCs Portfolio an Open-Air-Einkaufszentren und wie es sich in den letzten Jahren entwickelt hat.

In den letzten zweieinhalb Jahren haben wir Rekordwerte bei der Auslastung gesehen: einen Anstieg um 600–700 Basispunkte. Von 2014 bis 2017 erlebten wir eine große Wachstumsphase, in der wir Immobilien im Wert von weit über einer Milliarde Dollar erwarben. Im Jahr 2022 haben wir etwa 175 Millionen US-Dollar erworben, den größten Teil davon in Texas, wo wir präsent waren. Wir haben Mitte Juli eine Übernahme im Wert von 50 Millionen US-Dollar abgeschlossen und haben weitere 130 Millionen US-Dollar in der Pipeline. Wir konzentrieren unsere Investitionen auf primäre Vorstadtmärkte, die wir sehr gut kennen, sowie auf bestimmte ausgewählte Sekundärmärkte, in denen eine Hochschule oder Universität der Haupttreiber für Demografie und Beschäftigung ist. Und wir sind wirklich gut im werteorientierten Open-Air-Bereich.

Welche Arten von Einzelhandelsgeschäften florieren in Open-Air-Einkaufszentren und warum?

Der Wert floriert, insbesondere angesichts dieser inflationären Zeiten. Menschen haben kein Problem damit, 80 % ihres Lebens günstig einzukaufen und 20 % für Erlebnisse und begehrte Güter. Wertorientierten Ketten wie Ross Dress for Less, TJ Maxx und Dollar Stores geht es sehr gut. Dann gibt es die kleineren Discount-Lebensmittelhändler wie Grocery Outlet, Aldi, Popshelf und Five Below – die preiswerten Anbieter, die dem Preis-Leistungs-Erlebnis einen kleinen Vorteil verleihen. Letztendlich geht es um Preis-Leistungs-Verhältnis, Bequemlichkeit und die Vororte.

Wie entwickeln sich die Mieten im Open-Air-Einzelhandel im Einkaufszentrum im Vergleich zu anderen Einzelhandelsformen?

Die Auslastung ist hoch und die Baukosten steigen. Diese beiden Faktoren haben dazu geführt, dass die Mieten, einschließlich der Nettoeffektivmieten, sowohl bei Vertragsverlängerungen als auch bei Neuvermietungen im Freien gestiegen sind. In 90 % der Einkaufszentren entwickeln sich die Mieten in die andere Richtung. Der Fußgängerverkehr und die Umsätze sind zurückgegangen, daher müssen die Mieten mitziehen. Im Einkaufszentrum der Klasse B ist die Auslastung immer noch deutlich geringer als im Freien. In den Hauptstraßen bleibt die Dichte interessant, aber die Mieten mussten angepasst werden. An Orten, an denen die Einkaufsstraßen von umliegenden Wohngebieten dominiert werden und nicht von einer Mischung aus Wohn- und Büroflächen, hat sich der Einzelhandel viel schneller erholt.

Wie wertvoll ist vor diesem Hintergrund die aktuelle Chance für Einzelhändler, die über eine Filiale in einem Einkaufszentrum unter freiem Himmel nachdenken?

Wir erleben einen regelrechten Zustrom von Einzelhändlern, die als Erster auf den Markt kommen und aus geschlossenen Einkaufszentren ins Freie gehen. In Carbondale, Illinois, haben wir eine ehemalige große Kiste zu Old Navy, Ulta und Bath & Body Works umgebaut. Alle drei Mieter verließen das Einkaufszentrum auf der anderen Straßenseite, um mehr Verkehr, stärkere Mitmieter und niedrigere Mietkosten zu erhalten. Einzelhändler haben erkannt, dass der Laden die ultimative Waffe in ihrer Bilanz ist. Es ist nach wie vor die kostengünstigste, effektivste und effizienteste Möglichkeit, Kunden zu gewinnen und zu binden, Retouren abzuwickeln und die Erfüllung und Lieferung auf der letzten Meile zu lösen. All diese Dinge bestimmen das Wertversprechen für den Einzelhändler im Freien.

Sprechen Sie ein wenig darüber, wie DLC heutzutage mit ICSC zusammenarbeitet.

Ich engagiere mich schon lange im ICSC. Ich war der ehrenamtliche Leiter der Regierungsbeziehungen und der Interessenvertretung. Ich war Mitglied im Vorstand und war das am längsten amtierende Vorstandsmitglied. Meine Familie und ich sind die größten Großspender der ICSC Foundation, um Bildung zu unterstützen und jungen Menschen dabei zu helfen, etwas über das Immobiliengeschäft zu lernen. Wir müssen eine ganz neue Generation junger Menschen für unser Unternehmen gewinnen. Wir sind eine Partnerschaft mit ICSC eingegangen, um die Branche zu unterstützen und für sie einzutreten und um sicherzustellen, dass wir in Washington, D.C. fair behandelt werden.

An welchen Open-Air-Einkaufszentrumsprojekten wird DLC im nächsten Jahr oder so arbeiten?

Wir führen im ganzen Land zahlreiche Sanierungsmaßnahmen durch. Wir entwickeln ein Einkaufszentrum in Ithaca, New York, wo die Cornell University und das Ithaca College ihren Sitz haben. Es ist wahrscheinlich unsere zehnte Sanierung eines Einkaufszentrums in der Nähe einer Hochschule. Wir bringen eine Vielzahl wertorientierter Einzelhändler, darunter Nordstrom Rack und HomeSense, in ein sehr großes Objekt im Norden von Dallas namens The Village at Allen. Dort nutzen wir ein Ende des Einkaufszentrums um, um neue erstklassige Ankermieter zu gewinnen. In einem Einkaufszentrum namens South Hills in Poughkeepsie, New York, arbeiten wir an unserem ersten echten gemischt genutzten Projekt. Wir erhalten Genehmigungen für die Erweiterung um Selfstorage und 300 Einheiten von Mehrfamilienhäusern der Klasse A. Sowohl die Unterbringung als auch die Selbstlagerung werden für uns eine Premiere sein. Es ist uns gelungen, unsere Projekte so zu skalieren, dass sie dem werteorientierten Ethos unseres Unternehmens entsprechen.